烂尾楼2.04亿元拍卖成交变“宜居楼”——清流磐安房地产开发有限公司系列执行案

（清流县人民法院　黄水根）

一、基本情况

清流磐安房地产开发有限公司(以下简称磐安公司)开发“磐安国际城”楼盘期间，以其开发的土地抵押向中国进出口银行、厦门农商银行、泉州瀚晟担保公司借款1.3亿元，并欠下厦门思总建设有限公司1.19亿元建设工程款，拖欠税款400余万元及其他借款近2亿元。期间，磐安公司法定代表人林志生(投资人)因病去世，造成“磐安国际城”楼盘300余户购房人无法办理产权证，53户购房户无法交房。债权人分别向北京市第四中级法院、厦门中院、思明法院、海沧法院、三明中院、厦门仲裁委、泉州仲裁委起诉或仲裁，并先后向相关法院申请强制执行。

清流法院在并未受理该公司执行案件的情况下，通过三明中院指定该院执行的厦门思总建设有限公司与清流县磐安房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案的优先受偿权，多次与北京、厦门等首封法院沟通协调，争取了“磐安国际城”房产及土地的处置权，并依法对“磐安国际城”进行整体评估、拍卖，同时建议县委县政府进行招商引资，以2.04亿元成功拍卖“磐安国际城”楼盘。该项目现更名为“凤凰城”，已于2019年3月正式开工建设，2020年5月已开始售房，2020年7月已交房并符合办证条件。

二、主要举措

因磐安公司涉及的债务巨大，购房户集体上访，矛盾纠纷隐患涉及面广，执行难度大，清流法院立案受理三明中院指定执行的厦门思总建设有限公司申请执行磐安公司建设工程合同纠纷案后，积极采取以下措施进行执行。

一是争取财产处置权促执行。清流磐安房地产开发有限公司因法人代表(投资人)死亡，公司无人管理，大量债权人起诉并申请执行，所建楼盘“磐安国际城”变成烂尾楼，房产和土地分别被北京、厦门等地法院查封，造成300余户购房人无法办理产权证，53户购房户无法交房，引发群体性上访。清流法院在无清流磐安房地产开发有限公司执行案件情况下，通过三明中院指定清流法院执行的一起建设工程施工合同案的优先受偿权，多次与北京、厦门等首封法院的沟通协调，争取了“磐安国际城”房产及土地的处置权，并依法对“磐安国际城”进行整体评估、拍卖。

二是以山海协作为契机，引进投资商重建“烂尾楼”。清流法院在取得“磐安国际城”处置权后，及时建议清流县委、县政府进行招商引资，县委、县政府根据清流县解决房产问题的“一盘一策”要求，成立“磐安国际城”重建领导小组，由一名县政协副主席任组长，多次召开协调会，解决税收、人防、办证等事项。县政府投入大量精力，通过到结对子单位厦门市集美区进行招商引资，成功引入一国企参与竞拍“磐安国际城”资产，最终以2.04亿元价格竞买成功。

三是以购房户意愿为中心，化解群体信访纠纷。针对53户业主无法交房和300余户业户无法办证问题，清流法院及时将处置“磐安国际城”方案向全体业主通报，并征求53户业意见，由53户业主决定是继续履行合同还是退房，并按53业主意愿办理退款或与新接盘开发商签订购房合同，并对300余户业办证条件进行审查，对已全额交款的业主及时解除查封，交付业主进行办证，全面化解了300余人的群体上访事件，得到清流县委、县政府的赞许。

四是召开债权人会议，做好案款分配方案，维护债权人权益。“磐安国际城”拍卖成交后，清流法院及时召开债权人会议，对清流磐安房地产开发有限公司所欠4.5亿元债务进行审查，严格按照参与分配规定，制作分配方案送达债权人和被执行人。目前，分配方案已生效，无一债权人提出异议，2.04亿元拍卖款已分配完毕。

三、主要成效

清流法院在执行磐安公司系列案件过程中，主动作为，迎难而上，积极服务经济大局，结合实际情况，探索执行方式。经过近3年时间的执行，没有引发任何的群体性事件，全面平息了购房户的群体上访事件，维护了购房户的居住权；盘活了烂尾楼盘的资产，使烂尾楼盘焕放新的生机，促进了社会稳定；磐安公司欠税款400余万得以征收，为国家税收挽回了损失；建设工程单位的建设工程款得到了大部分的优先受偿，为建设工程单位追回了工人工资和材料款，为建设工程单位追回了损失，最大限度维护了农民工的劳动报酬权。实现了法律效果、社会效果和政治效果的有机统一。

四、典型意义

开发商资金链断裂，开发楼盘烂尾执行是近几年执行工作的难点。磐安房地产开发有限公司系列案件的成功执行，是三明法院主动服务大局的执行缩影，它的成功离不开党委的正确领导和政府的大力支持，也离不开上级法院的正确指导。该案亮点有：一是积极争取党委、政府的支持。成功引入第三方企业，盘活烂尾楼盘资产，使“烂尾楼”变为“黄金楼”，有效服务了当地经济的发展。二是积极争取上级法院的支持和兄弟法院的配合，通过取得“磐安国际城”房产及土地的处置权，及时解决了首封与轮候查封处置权的法律障碍。三是关切案外人利益，不仅保护了53户业主的利益，同时为建设工程单位追回了工人工资和材料款，维护了公平正义，促进了社会稳定。

该案被评为“2019年度福建法院十大执行案件”。