依法有序化解永安“合元润城”风险楼盘项目

（永安市人民法院　范韶勇、池元超）

一、基本情况

近年来，因受国家房地产调控政策及开发商民间融资成本高、自身经营管理不善等因素影响，永安市房产开发企业为民营企业所开发建设的楼盘不同程度存在“烂尾”，由此引发涉楼盘土地使用权及在建工程作为抵押物的金融借款合同、工程款纠纷、民间借贷、商品房买卖合同等纠纷案件涌入法院。永安市委、市政府从维稳角度出发，成立了由一名市领导挂包一个问题楼盘的楼盘风险化解领导小组。由民营企业永安市合元置业有限公司开发建设的“合元润城”楼盘从2014年下半年起即停工成为其中的一个“烂尾”楼盘。该楼盘涉及土地使用权及部分在建工程作为抵押物向中国建设银行股份有限公司永安支行借款1.3亿元未还、拖欠施工单位福建省富方建筑工程有限公司部分在建工程的工程款及工人工资2043万元未付、拖欠税款800余万元、债权人何某因永安市合元置业有限公司向其借款7200万元未还而向福州市中级人民法院起诉并保全查封了该楼盘部分房产、42套网签未备案的房屋及37套合同备案房屋购房户的利益等交织问题。因无法按合同约定时间交房，购房业主们不断向永安市信访局信访。由于无法支付施工单位工程款，施工单位也多次组织工人到政府闹访，随着时间的推移，矛盾纠纷越来越尖锐，采取有效措施化解该风险楼盘势在必行。

二、主要举措

面对诸多困境，永安法院认真贯彻落实永安市委、市政府决策部署，采取以下执行措施：

一是积极争取党委、政府大力支持，采取招商引资方式，引入有实力的投资商重建“烂尾楼”。由分管城建工作的副市长牵头，多次召集意向竞买人和相关部门负责人就楼盘复工方案、税收、学区划片、地面建筑物的征迁、办证及原开发商的债务纠纷化解等问题进行沟通协调，初步达成楼盘化解的框架协议，有力推动执行拍卖工作落地见效。

二是勇于担当作为，主动争取财产处置权。主动向三明市中级人民法院申请将原由中院执行的中国建设银行股份有限公司永安支行金融借款合同纠纷案、福建省富方建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷案件指定交由我院执行。三明市中级人民法院将上述两案移送我院执行后，又将原由首先查封该楼盘部分房产的福州市中级人民法院执行的何某民间借贷指定交由我院执行，为“一揽子”解决该风险楼盘奠定前提基础。

三是按照“整体盘活、分项挂拍”的总体思路，依法对楼盘进行整体评估，采取先将设定抵押的部分在建工程及土地使用权先挂网拍卖，由买受人负责楼盘工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人的做法，让停工多年的楼盘及时复工。对37套合同备案的商品房购房户是否为购房消费者，能否对抗在建工程的优先受偿权及42套网签合同未备案购房户的利益如何保护问题，引导他们走法律程序，通过执行异议程序解决后，再决定对上述房屋是否挂网拍卖，既维护购房户的合法权益，又确保楼盘能尽早复工续建。

三、主要成效

一是紧紧依靠党委、政府支持，综合运用法律、行政手段，多方联动，提前预定楼盘化解方案，促使有实力的投资商放心接手“烂尾楼”，盘活资产，实现多方共赢。

二是及时复工续建“烂尾楼”，促使矛盾纠纷得以有效化解。第一次挂网拍卖于2020年1月31日以1.4亿元的价款拍卖成交后不到一周时间内，买受人即组织工人进场施工，第一期开发建设的商品房于2020年12月份顺利交付使用。第二期开发建设的商品房于2021年4月完工，目前已进入竣工验收阶段，取得较好的社会效果、经济效果和法律效果。

三是将拍卖标的物所涉及的在建工程优先受偿权价款计1389.45万元支付给施工单位，使得农民工工资得以顺利发放，维护社会和谐稳定。四是引导商品房被查封的购房业主提出执行异议，按法律程序解决，维护司法权威，树立依法办事的理念。

四、典型意义

一是积极争取党委、政府的支持，成功引入有实力的投资商，盘活“烂尾楼”资产，使“烂尾楼”变“黄金楼”，焕发生机。

二是主动向上级法院申请将原由上级法院执行的案件交由我院执行，取得楼盘处置权，配合该楼盘风险化解领导小组工作，及时启动财产处置程序，使得“烂尾”楼盘能顺利挂网成交。

三是因案施策，采取有效措施，力促挂网成交。我院虽对烂尾楼盘进行整体评估，但考虑到如对烂尾楼盘进行整体拍卖，合同备案的商品房购房户和网签合同未备案购房户势必会提出执行异议，须等执行异议程序解决后，才能挂网拍卖，不利于楼盘的化解。思路决定出路，我院采取“整体盘活、分项挂拍”的总体思路，先将设定抵押的部分在建工程及土地使用权先挂网拍卖，由买受人负责楼盘工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人；对其余有争议部分的房产待执行异议程序解决后再决定是否挂网拍卖的做法，既维护购房户的合法权益，又确保楼盘尽早复工续建，取得双赢法律效果。