建宁法院妥善处置“烂尾楼盘”

（建宁法院　包东明 陈建新 杨凯燕）

一、基本情况

建宁县“尚和国际”“南方国际”“万家财富”“闽赣汽贸”“福城”5个楼盘因资金链断裂全面停工，造成购房户无法交房、建设工程款及农民工工资被拖欠，滋生了信访案件，造成社会不安定因素。该5个楼盘共涉及购房户1000余户，建筑面积37.1万平方。

二、主要举措

坚持“一盘棋”理念，科学统筹。多元发力。积极争取县委县政府支持，成立5个专项协调领导小组，县委常委担任组长，多次听取涉楼盘问题工作情况汇报，召集法院、国土、规划、住建、消防、金融办等相关部门召开研究部署会议30余次。上下联动。为打破多家法院查封给楼盘处置带来的束缚，主动报请上级法院，通过跨域协调，成功将涉楼盘资产处置权统一移至该院，为楼盘的复建和处置打下了坚实的基础。共商共治。该院加强案件研判，深入实地调研，征集社情民意，及时向县委及相关部门通报涉楼盘案件情况，分析楼盘处置可能遇到的问题与隐患，联合多部门协商解决工作中的堵点难点问题。

坚持“一张图”推进，蹄疾步稳。因“盘”施策。为实现楼盘处置效益的最大化，通过座谈、走访、现场勘查等多种方式进行深度调研，全面掌握烂尾楼盘的成因和症结，查清楼盘资产与债权债务情况，结合市场行情与县域发展需求，综合分析研判，科学测算楼盘经济价值，一“盘”一策确定处置方式。针对“尚和国际”“南方国际”“万家财富”，通过协调引进第三方代建的方式，破解资金瓶颈，推动楼盘复建；针对“闽赣汽贸”“福城”，与自然资源局、城乡建设与规划局等通力合作，联合解决楼盘历史遗留问题，推动楼盘全面验收，为99户购房户办理产权证，让群众住得安心。债权甄别。及时成立5个项目处置团队，严禁开发企业进行任何新的商品房预售，对涉及工程款、农民工工资、民间借贷等案件进行分门别类的审查处置。对于已缴纳首付款的购房户，或已办理房屋所有权证、预购商品房预告登记、备案手续、网签手续（未备案）等四种情形，通过执行异议、异议之诉分别厘清房屋权属关系，最终确定应向购房者交付房屋697套。同时，该院通过判后答疑、举办座谈会等方式向当事人释明法律关系，告知救济渠道，注重从源头化解矛盾纠纷。

坚持“一张网”落实，实现增益。因时顺势，择优而取。综合考量市场环境、司法成本、灵活程度等，通过债权人会议决议择优选择司法变卖实现债权。为确保变卖款的安全性，委托全市唯一一家具有“阶段性担保资质”的房地产服务有限公司作为销售中介机构进行变卖。疫情防控期间，该院积极创新“互联网+执行”新模式，采用VR技术全方位展现房屋现状，并通过“云摇号”方式变卖房屋，实现当事人“一次都不用跑”的“不见面服务”，充分保障了债权的及时有效实现和人民群众的人身安全。案款分配，有序循环。为保障工程款、工人工资得以及时分配，该院经过充分酝酿，研究决定案款分配与楼盘项目处置同时推进。该院及时厘清确认优先债权与普通债权数额，制定详细分配方案，依法依规分配不同类型的债权，成功解决了实现债权的费用归属、工程款及农民工工资偿付顺序、历史遗留的欠缴税费等一系列问题，彻底扫除了资产处置的障碍。政策支持，利民惠商。坚持以人民为中心的发展理念，积极出谋划策，及时提供法律咨询，优化法治化营商环境，推进利民惠商项目建设。“福城”的妥善处置，实现了农贸市场的改造和扩容建设，通过了整体验收，消除了安全隐患；“闽赣汽贸”的妥善处置，实现了行政服务中心的升级换代和电商大厦的功能定位；“万家财富”的妥善处置，吸引了二级企业永辉超市的顺利入驻，方便了人民生活。

三、主要成效

2015年以来，建宁法院在党委的有力领导下，妥善审执结涉楼盘案件3113件，化解公司债务12亿余元，上缴土地出让金4800余万元、税收5700余万元，为628户业主解决长期未能办理产权证，取得多方共赢的效果。

目前五大楼盘中，“闽赣汽贸”“福城”两大楼盘已处置完毕，南方国际一期尚在除权中，二期的资产仍在处置中，三期10号楼正在复建中，万家财富楼盘案件款3000余万元及尚和国际楼盘案件款2000余万元正在制作分配方案中。

四、典型意义

建宁县“尚和国际”“南方国际”等5个楼盘的成功执行，是建宁法院主动服务大局、积极化解烂尾楼项目的一个缩影。建宁法院面对复杂棘手的烂尾楼项目，主动服务经济发展大局，不是简单引入破产程序或依照现状进行拍卖，而是积极引入第三方施工单位垫资复工建设、理清债权、债务关系及案款分配，依法拍卖等法律手段，综合分析研判，促使烂尾楼项目增值升值，做大做强资产蛋糕，有力维护了各方债权人及购房户的合法权益。这些烂尾楼项目的成功处置，为各地法院妥善处置烂尾楼项目提供了有益探索和可复制、可推广的的成功经验，实现了法律效果、社会效果和政治效果的完美统一。