永安融盛房地产公司开发的中央佳园楼盘债务纠纷执行案

（三明市中级人民法院　檀飞、黄友靖）

一、基本情况

2013年起，永安融盛房地产开发有限公司（以下简称融盛公司）陆续以其开发的永安中央佳园楼盘在建工程及土地使用权和已建未售部分房屋向中国银行永安支行进行融资贷款，后因股东内部纠纷、经营不善等问题致使资金链断裂、工程停工，出现了无法按期向购房户交房、无法偿还银行借款等情况，并引发金融不良债务比例上升和社会不稳定情况。中国银行永安支行起诉后，福建省高级人民法院以（2015）闽民初字第64号判决书判令融盛公司及连带担保责任人偿还借款本金13888万元及迟延履行利息、罚息及债权实现费用；中国银行永安支行有权以融盛公司提供抵押的财产优先受偿。判决生效后，融盛公司未履行生效法律文书确定的义务。省法院依法立案强制执行，并于2018年三明中院执行本案。因融盛公司土地使用权在诉讼阶段就被保全，且整体被抵押，致使已经购房的业主无法办理不动产权证书，小区居民反映强烈。又因规划的幼儿园无法继续建设，中央佳园的业主子女不能就近入学，只能到较远的幼儿园上学，业主对此意见很大，屡次上访。    

二、主要举措

针对本案债权金额大，社会关注度高，各方矛盾突出的情况，三明中院执行局秉持简案速执，难案精执的方针，成立专门团队，选派办案骨干办理本案。在进行充分的财产调查后，结合被查封财产的实际情况，稳步采取了以下执行措施：

第一，对融盛公司已经建成未出售具备交房条件的房屋，尽快确定参考价后进入拍卖程序，以实现部分债权。现该部分35套房产已经全部处置完毕，实现债权3000余万元。

第二，对部分已经建成的房屋无法办理产权证的情况，执行部门通过财产调查得知，设定抵押时，抵押的土地上原规划建设16号、17号、18号三栋楼，地上尚没有建筑物。根据物权法规定，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，且至本案具备执行条件时，土地上的16、18号楼已经建成并且办理了预告登记，不属于被执行财产。为此，执行部门积极同申请执行人及当地不动产登记部门协商取得一致意见，即在继续查封土地使用权的前提下，允许已办理预告登记的16号、18号楼购房户办理不动产权证书，在不损害申请执行人权益的情况下，为两栋楼200余户业主办理不动产权证书清除了障碍。同时，执行部门在对评估报告进行审查时发现，评估报告未对抵押的土地使用权和土地抵押后建设的15号、17号楼桩基工程分别确定价值。根据物权法规定，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，因此，执行部门依法要求评估公司进行补充评估，并认定申请执行人对该部分桩基工程不享有优先受偿权。在 15号、17号楼在建工程拍卖成交后进行案款分配时，对该桩基工程拍卖款按照各自债权比例参与分配，依法保障了普通债权人合法权益。

第三，鉴于融盛公司内部管理混乱，已无法正常决策，若允许其继续建设该工程，势必引发更多纠纷，将对社会稳定造成不利影响。因此，执行部门积极同永安市党委政府沟通协调，法院也通过在报纸、新媒体刊登公告等方式，一同寻找有意向的企业接手烂尾工程，以尽快推动工程复建续建。经过积极努力，永安当地一家开发企业愿意接收，但其自有资金不足，难以一次性接盘6幢楼；执行部门按照“整体盘活、分幢挂拍”的思路，通过采取精确补充评估、依法降低起拍价、协调融资支持等措施，每次挂拍一幢楼，在较短的时间内将剩余6幢烂尾工程拍卖处置完成，实现债权10035万元。目前，6幢烂尾工程已经全部复建并进入预售阶段，烂尾工程变成了“香饽饽”。

第四，根据原规划，被执行人应当为小区免费建设办学规模为8个班的幼儿园。根据国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）及省市有关文件要求，永安市城建国企有意竞买该幼儿园后将其调整为公办幼儿园。案件进入执行程序时，该幼儿园仍然是一片荒地，用地红线也未确定，具体土地出让细节仍不清晰；执行部门积极同永安国土资源部门协调，委托测量单位出具用地红线图；开展财产调查措施，掌握原土地出让合同条款，明确各方权利义务；同时积极同永安城建国企协调，告知竞买有关事项，将该幼儿园地块予以挂拍。

三、主要成效

一是坚持以人民为中心，维护群众合法权益。在不损害申请执行人权益的情况下，依法行使自由裁量权，通过“活查封”方式，允许先期购房户办理不动产权证书，为200余户居民办理产权证扫除了障碍，回应了群众呼声，体现了司法为民的担当。二是加强协调配合，积极服务地方大局。在烂尾楼的处置过程中，积极同地方党委政府沟通，共同确定财产处置方式，分批次进行烂尾工程拍卖，缓解竞买企业资金周转困难，避免了财产流拍；积极协调地方政府为接盘企业提供融资支持，避免了工程再次烂尾，进而在较短时间内执行到位13000余万元，为金融企业回笼了资金。形成了精准识别、协调推进、风险可控、依法高效的做法，维护了地方经济社会稳定。三是坚持善意文明理念，平等保护各方合法权益。执行过程中，依法送达各类法律文书，充分听取各方当事人的的意见；对已办理预告登记的房屋依法排除出强制执行范围；对设定抵押后的再行建设的桩基工程部分进行补充评估，在案款分配时对该部分依法认定为普通债权，由普通债权人平等参与分配，保障了普通债权人合法权益。

四、典型意义

营商环境是地方经济发展的重要竞争力，人民法院应当充分发挥审判执行职能，服务经济社会发展大局，为提升当地营商环境提供法治保障。在本案的执行过程中，三明中院执行局始终以法治推动营商环境优化的理念，平等保护申请执行人和被执行人的合法权益，取得了依法处置烂尾楼盘的有益经验和做法。