福建鑫科置业有限公司破产重整案件

三明中院　孙斌

一、基本情况

（一）鑫科公司两个楼盘项目重整前情况介绍

福建鑫科置业有限公司（简称“鑫科公司”）开发的“清竹苑景”和“永安山庄”两个楼盘于2016年底开始进入停业状态，所建楼盘出现烂尾，未能按期向众多购房户交房。购房户接二连三信访，永安市政府成立风险化解小组进行风险化解，经过三年的工作，均未能成功化解风险。

清竹苑景项目介绍 ：清竹苑景土地使用权面积为47168m，一期规划总建筑面积115680.98m²。清竹苑景一期共637套房产，其中，住宅480套（61997.02m²），商业157套（10847.82m²）。重整前情况：已动工建设部分495套（54713.60m²），大部分未完工，未动工建设部分142套（18131.24m²）。

永安山庄项目介绍：永安山庄项目土地使用权面积58382平方米，总建筑面积31020m²。永安山庄规划建设69幢房屋，分为两期。重整前情况：一期已经完工并交付；二期34幢主体部分完工，配套设施未完工，未竣工验收。

（二）指定由市政府牵头的清算组担任鑫科公司破产管理人，重整计划获批

2019年4月15日，永安市人民政府组织成立鑫科公司重整清算组处理鑫科公司重整事宜。2019年4月17日，三明市中级人民法院（以下简称三明中院）受理鑫科公司的破产重整申请，指定由永安市人民政府牵头成立的鑫科公司重整清算组担任破产管理人（简称“管理人”）。2019年4月23日，三明中院作出（2019）闽04破2号《决定书》，指定鑫科公司重整清算组担任鑫科公司管理人。三明中院于2019年12月3日作出（2019）闽04破2号之四《民事裁定书》裁定批准鑫科公司重整计划并终结鑫科公司重整程序。

（三）鑫科公司债权申报及认定情况

担保债权、税收债权、普通债权、共益债务申报情况：自2019年4月26日开始债权申报，至2019年6月18日债权申报期限届满，累计受理225户债权人的债权申报，申报债权总额共计1,146,843,068.89元（不含不需申报的劳动债权），其中：担保债权11户，申报金额为165,845,127.84元；税收债权1户，申报金额为32,743.73元；普通债权213户，申报金额为980,834,950.08元；共益债务3户，申报金额为130,247.24元。另，债权申报期限届满后，有8户债权人补充申报债权，债权申报金额共计13,332,520.00元。

购房户债权申报及核查情况：自2019年4月26日开始申报购房户债权，累计申报购房户273户，其中清竹苑景230户。经核查，清竹苑景购房户予以认定199户，不予认定18户，暂缓审查11户；目前已经签订交房协议购房户有177户。永安山庄购房户申报41户，予以认定4户，不予认定17户，暂缓审查21户。时代广场购房户2户，暂缓审查2户。

二、主要举措

由于鑫科公司资金链断裂，无力继续建造，而且存量资产少，即使有存量资产大多为抵押资产或者尚存以房抵债和让与担保的情形。管理人在招募战略投资者存在极大困难，经过多次招募，均未有战略投资者进行投资，复工续建资金筹集遇到极大困难。为了解决资金问题，三明中院与永安市人民政府经过研究最终确定通过以下三方面进行筹资：1、由平台公司永安市万城投资发展有限公司（万城公司）向永安市城市建设投资集团有限公司借款作为启动建设资金；2、真实购房户分摊续建费用；3、出售鑫科公司现有存量。

（一）鑫科公司资金借款情况

为了尽快投入后续开发建设，鑫科公司继续后期开发资金。2020年3月万城公司与永安市城市建设投资集团有限公司签订借款协议，借款总金额在壹亿元整以内，乙方分批次借款，借款金额以每次请款申请单为准。如借款总金额需超过壹亿元整，需签订补充协议。年化率10%，按年收息。到目前为止，万城公司已经向永安市城市建设投资集团有限公司借款101302491.89元，用于清竹苑景和永安山庄后续开发建设。

（二）与真实购房户签订分摊协议

目前经测算真实购房户需分摊金额为12,541,271.98元，永安市城市建设投资集团有限公司需分摊金额为36,091,507.92元，两项合计分摊总金额为48,632,777.9。

（三）鑫科房产销售

第一批房产24套房产已经委托房产销售公司进行销售，销售回款金额为1810.8万元。第二批房产待不予认定房产部分注销网签备案手续之后启动销售。

三、主要成效

（一）实现交房。

清竹苑景项目中应交付买房人债权房产383套，包括与鑫科公司签订《交房协议》的真实个体购房户的176套房产，永安市城市建设投资集团有限公司购买的207套房产。上述383套房产拟于2021年6月30日陆续交房并办理交房手续。

永安山庄项目由于配套设施未完工，随着配套设施完工后，永安山庄一组团、三组团、四组团可实现通水通电，完善的道路及小区绿化。该配套工程拟于2021年9月底完工。

（二）劳动债权、税收债权、共益债务得到清偿

1、劳动债权已经返还1,270,000元，全部清偿完毕。

2、税收债权已经返还208,813.73元，全部清偿完毕。

3、共益债务已清偿9,447,559元，尚有部分未清偿。

（三）担保债权、普通债权的清偿

上述存量房产销售后的销售回款，扣除支付工程款及其他配套设施费用、共益债务、借款利息之后可用于担保债权及普通债权的清偿。

四、典型意义

1.加强府院协作，化解破产难点堵点。在该案中，不仅要同时面对债权人的债权清偿要求与购房户的房屋交付要求，而且面临着企业资不抵债的破产现状与引入资金继续建楼盘的困局，三明中院充分发挥府院联动机制，加强与当地政府的沟通和协作，灵活运用各种政策，能动解决重整过程中的疑难问题，妥善处理楼盘烂尾引发的复杂社会矛盾。在案件审理过程中，三明中院与永安市政府及其职能机构召开多次协调论证会，对重整方案的可行性进行论证并协调重整方案内容等事项，最终确定：1．后续工程的续建工作由平台公司负责完成；2．平台公司由永安市城市建设投资集团有限公司负责成立；3．鑫科公司继续后期开发资金由永安市城市建设投资集团有限公司筹集，由万城公司向其借款；4．通过信托方式，由平台公司代表普通债权人管理鑫科公司的日常运营、工程续建、债务清偿的工作。

2.注重因案施策，多元融资推动复工续建。该案在审理过程中，普通债权人的模拟清偿率极低，大量已支付大部分购房款的买房人无法取得预期中的商品房。与此同时，鑫科公司名下楼盘已经停建多年，相关在建工程的恢复施工存在重大的客观障碍。考虑到上述情况，创新地采用兼顾普通债权人和购房人的重整方案，不仅有效解决陷入破产困境的房地产企业楼盘恢复施工的资金问题，确保买房人取得合同约定的商品房，并可以全额清偿劳动债权和税收债权，而且能大幅提高普通债权清偿比例，最大程度地消除社会矛盾，维护局部社会稳定。鑫科公司重整案，为房地产危困企业拯救，探索提供了可行的经验和模式。

3.强化债权人自治，推动重整计划顺利实施。鑫科公司普通债权人与鑫科公司管理人签订了《民事信托协议》，将普通债权信托给投资公司。普通债权民事信托的债权人选举成立信托债权人会议，信托债权人会议下设理事会，对重整事务进行监督。目前鑫科公司进入重整计划执行阶段，管理人已向鑫科公司新的管理层移交财产及营业事务，续建工程已经开工建设，相关楼盘将在预定的期限内实现交付。清竹苑景一期主体工程已经全部完工，正在进行各种配套设施、景观建设，预计2021年6月30日竣工验收并向买房人交付房产。